Você está preocupado com os rumos e a situação econômica e social do Brasil, e gostaria de investir seu patrimônio e recursos em imóveis num país com uma economia robusta e moeda estáveis? Comprar uma casa para morar, ou apenas desfrutá-la nas suas férias, ou só alugar para ter um retorno?
Os EUA são um dos poucos países que, historicamente, sempre disponibilizou, e continua a disponibilizar, oportunidades de crescimento, desenvolvimento e progresso a quem tem conhecimento, capacidade, competência e criatividade inovadores. Numa democracia com mercado aberto, capitalista e competitivo, possui uma economia exuberante, uma moeda estável, e um mercado de imóveis muito ativo, atraindo o mundo todo para tornar sonhos em realidades (o American Dream).
Veja a seguir as fases de um processo de aquisição de uma propriedade nos Estados Unidos para estrangeiros, incluindo os Brasileiros. E também as várias formas de pagamento, opções de financiamentos disponíveis e a documentação exigida para realizar esse tipo de investimento.
Quem pode comprar imóvel nos EUA?
Qualquer pessoa estrangeira, do mundo livre, pode comprar imóveis nos EUA, incluindo os Brasileiros. Não há lei ou regulamento americano que impeça ou restrinja um cidadão estrangeiro de adquirir ou possuir propriedades nos Estados Unidos. Tudo o que você precisa ter, além do dinheiro, é o seu passaporte e um visto americano válidos, podendo ser visto de Negócios e/ou Turista (B1/B2), de Estudante ou de Trabalho.
Posso morar (residência permanente) nos Estados Unidos com a compra de uma casa?
Só pode morar nos EUA quem for cidadão americano, ou possuir o visto de imigrante com autorização de residência permanente. A permanência de estrangeiros em solo americano é definida pelo tipo de visto concedido no passaporte, e pelo tempo de permanência concedido pelo oficial de imigraćão na sua chegada. Em geral, concedem uns 6 meses como tempo de permanência máximo para Brasileiros com visto B1/B2, e de uns 3 meses para os portadores de passaporte Europeu, com possibilidades de extensão. Mas isto pode variar. Para morar nos Estados Unidos de forma legal e permanente, e com autorização de trabalho, você tem que aplicar para uma das opções de imigração, veja a pergunta seguinte.
Como ganhar o Green Card (GC) com a compra de um imóvel nos EUA?
Não importa o valor investido na compra de uma residência nos EUA, isto não dá direito de ganhar o Green Card (Residência permanente legal, com direito de trabalhar nos Estados Unidos). O GC só pode ser obtido através de vistos de entrada específicos, como os EBs (Employment Based, EB-1 a EB-5), por exemplo. Se é isso o que interessa a você, clique no link abaixo e preencha o formulário. Vamos lhe encaminhar a um advogado de imigração de nossa confiança e parceria, para a orientação adequada ao seu caso:
https://forms.gle/AmLqUrc9QyNRWXi66
Como comprar uma casa (Apto., Condo, Imóvel, Propriedade)) nos EUA (Florida, Miami, Orlando)?
Antes de mais nada, você precisa saber da sua real capacidade financeira, não só para adquirir o imóvel, mas, também, para dar continuidade à sua manutenção (Condomínio mensal, IPTU, despesas de reparos eventuais etc). Um planejamento adequado é a melhor estratégia. E o processo de compra, em si, é objetivo e relativamente simples, e bem diferente de como se procede no Brasil.
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Procure por um corretor licenciado, com conhecimento e experiência, no estado onde você pretende fazer a aquisição. É o profissional que, com exclusividade, vai lhe ajudar na pesquisa dos imóveis mais recomendados para o seu caso, mostrar os que lhe interessam, assessorar na oferta da compra, bem como orientar em tudo o que for necessário, incluindo a negociação do valor de compra, até o final do processo. Nos EUA, diferentemente do Brasil, não se deve contratar mais de um corretor de imóveis para ajudar no processo de compra. É que todos os profissionais corretores licenciados têm acesso ao mesmo sistema de banco de dados de imóveis, o MLS (Multiple Listing Service), onde estão inseridos, de forma exclusiva e única, todos os imóveis à venda, os que já foram vendidos, e os cuja a venda foi cancelada. Isso economiza tempo para as partes envolvidas, agiliza o processo e facilita a comunicação com o agente profissional. E permite desenvolver e estabelecer uma confiança mútua, necessária para alcançar com sucesso o objetivo, que é a aquisição da propriedade.
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Encontrado o imóvel que você procura, o corretor vai lhe apresentar uma Análise Comparativa de Mercado (CMA, Comparative Market Analysis) do(s) imóvel(eis) que despertaram o seu interesse. Compreende uma lista dos últimos imóveis, similares em área, número de quartos etc ao que você pretende, vendidos na região/comunidade nos últimos meses, mostrando os valores de compra, os valores médios etc. Isso possibilita ao comprador saber se está sendo vendido acima do valor de mercado, na média ou abaixo do valor de mercado, e decidir se vai querer fazer uma oferta de compra. Mas esse processo não é utilizado se for uma compra como investimento, para aluguel ou fins comerciais pois, neste caso, o que importa é o ROI (Return On Investment).
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A oferta da compra é sempre formalizada num Contrato de Compra e Venda padrão (Residential Contract For Sale and Purchase) e aprovado pela Florida Realtors e Florida BAR (a Associação dos Corretores e a dos Advogados), assinado e rubricado pelo comprador, e junto com um sinal (tipo arras) de uns 5 a 10% do valor de compra. Uma vez aceita a oferta pelo proprietário vendedor com a sua assinatura e rubricas, é feito o depósito do sinal em uma conta fiduciária (escrow account). Agora ambas as partes (vendedor e comprador), com a assessoria e orientação de seus respectivos corretores, devem observar rigorosamente os prazos estabelecidos nas cláusulas do contrato, como:
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Prazo para a aprovação do financiamento, se houver
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Avaliação topográfica do terreno (Survey), se houver
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Inspeção do imóvel Inspection)
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Verificação de dívidas e ônus reais (Liens and Open Permits)
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Outras cláusulas igualmente importantes
Esse contrato de compra e venda vai servir e ser utilizado para todo o processo, até o final, o fechamento do negócio (Closing) numa companhia de títulos (Title Company).
Como abrir uma conta bancária nos EUA (Florida, Miami, Orlando)?
Qualquer banco americano (Bank of America, Chase, Wells Fargo, Citi etc) de expressão nacional pode abrir contas para estrangeiros. O Banco do Brasil tem um braço nos EUA, o BB Americas, que pode facilitar a abertura de uma conta americana ligada à sua conta do BB no Brasil. Passaporte com o visto de entrada válido é o único documento necessário para abrir uma conta corrente (debit account) em um banco americano. Vão ser necessários fornecer o endereço do Brasil e outro em território americano para receber o cartão de débito, pois não remetem para o exterior. É muito importante que os valores da compra da casa já estejam nessa conta conta pelo menos algumas semanas antes da compra da casa, a fim de não se perder a oportunidade desta compra.
Como é feita a transferência de fundos do Brasil para os Estados Unidos?
Pode ser feita através de um banco no Brasil, onde o interessado tem conta, para a sua conta corrente nos EUA. Tem que ter a mesma titularidade nas duas contas. É tudo feito de forma legal, conforme as regras do Banco Central do Brasil. Não há nenhum imposto devido para a transferência ser feita, nem da parte do Brasil nem da parte dos Estados Unidos. Mas os bancos de varejo de ambos os lados cobram taxas, às vezes até escondidas, além do IOF do lado do Brasil. Em geral, bancos que trabalham mais exclusivamente com câmbio (wise.com, remessaonline.com.br), oferecem taxas e spreads mais competitivos. E não esqueça que a conta no exterior deve estar na sua DIR (IRPF).
Que impostos e taxas incidem sobre uma residência nos EUA (Florida, Miami, Orlando)?
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IPTU (Property tax), em torno de 1,7% a 2% do valor de compra, a.a. Nos EUA o IPTU é sempre pago no final do exercício (in arrears), a partir de Novembro.
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HomeOwners Association (HOA), é o valor do condomínio mensal para a manutenção dos serviços oferecidos, como jardinagem, portaria, segurança, manutenção das áreas comuns etc.
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Community Development District (CDD), alguns condomínios também cobram uma taxa de manutenção da infraestrutura da comunidade, como pavimentação, saneamento básico, iluminação pública etc. O CDD é uma entidade governamental local com o propósito especial de gerenciar e financiar a infraestrutura necessária para apoiar o desenvolvimento de uma comunidade.
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Seguro residencial, se contratado.
Que documentos são necessários para comprar uma casa nos EUA (Florida, Miami, Orlando)?
O passaporte e o visto válidos, e um comprovante de endereço no Brasil, são o suficiente se a compra for estruturada como pessoa física para uso pessoal. Mas se for uma aquisição para investimento, para alugar, ou de valor expressivo (acima de um milhão de dólares), é recomendável estruturar a compra em nome de uma pessoa jurídica, como uma Cia. Ltda (LLC), Sociedade Anônima (Inc.) ou, ainda, sob uma entidade chamada Trust. Desta forma vão ser pagos bem menos impostos ao governo, sejam, fiscais, tributários, de herança, de venda do patrimônio etc. Um contador experiente vai esclarecer as diferenças e vantagens de cada alternativa, orientando sobre as opções recomendadas para cada situação.
Que outros custos existem, além do valor da compra de um imóvel nos EUA (Florida, Miami, Orlando)?
Entre impostos (como o ITBI no Brasil) e taxas, uns 3% do valor de compra à vista, e uns 5% se houver financiamento, a depender do tipo de financiamento e das taxas do banco. É importante observar que certas taxas são fixas, independente do valor de compra, e outras são um percentual do valor de compra. Também é importante saber que, nos EUA, o ITBI é cobrado exatamente sobre o valor de compra, e não arbitrado a um valor superior, como é a prática fraudulenta escancarada nos cartórios do Brasil. E também não há como se declarar que a compra foi feita por um valor inferior ao de fato estipulado no contrato. A fraude nos EUA é punida com todo o rigor que a lei permite.
Preciso ir aos Estados Unidos para efetuar a compra de uma casa à venda (Florida, Miami, Orlando)?
Há mais de dez anos a maioria dos Contratos de Compra e Venda já é assinada e rubricada de forma virtual, pela internet, com valor legal e jurídico reconhecido na legislação, ou seja, sem a necessidade da presença física do comprador na cidade onde está localizado o imóvel objeto da compra. Se a compra é à vista, os documentos podem ser enviados via mala diplomática ao consulado mais próximo do comprador no Brasil para a sua assinatura e rubricas. Mas se a compra é financiada, é exigida a presença física da pessoa compradora e seu cônjuge, com seus devidos passaportes e vistos em dia para serem devidamente identificados.
Financiamento
Como posso financiar a compra de uma casa nos EUA (Florida, Miami, Orlando) sendo um estrangeiro?